Наиболее сложным является андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется, как минимум, десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:
1) обмана со стороны продавца;
2) небрежности посредника (риэлтера) к проведению экспертизы прав на жилье, его умысел;
3) нарушения требованиям к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлтеров;
4) нарушения законодательства, совершенное во время одной из предыдущих сделок купли-продажи сданным объектом;
5) нарушений на этапе приватизации жилья;
6) продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
7) ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т. п.) или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т. п.);
8) приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
9) заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
10)заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;
11)заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.
Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа, безусловным лидером является «история титула», а именно – насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между числом предшествующих владельцев и страховым тарифом прямая: чем чаще менялся собственник, тем выше буде тариф. Другими повышающими риск факторами являются: число проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных; форма прав на квартиру и условия приватизации.
При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего, встречается мошенничество со стороны продавца недвижимости. Чаще это не мошенничество, а желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в «группе риска» (пожилой человек или состоящий на учете в психоневрологическом диспансере и т.п.). На практике встречаются:
- попытки со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально удостоверенном договоре;
- продажа или аренда последующей продажей чужой жилплощади. К этой же группе относятся: продажа объекта по дубликатам документов; продажа неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы компьютерными базами данных;
- многократная продажа (одновременно нескольким лицам) — имеет место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья;
- продажа юридически «грязной» недвижимости — объектов, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами в отношении, в том числе, и государственных органов;
- использование ложных доверенностей — имеющих силу только в момент выдачи, или же заведомо фальшивых.
Отметим, что проверка «чистоты титула» остается непростым делом и на относительно сформированном рынке США. Настолько непростым, что для того, чтобы доказать надзорным органам свою способность осуществлять титульное страхование и при этом не столкнуться с собственной неплатежеспособностью, страховщики обязаны представить в надзорный орган документ, регламентирующий работу механизмов получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Это — особенность, характерная только для рынка титульного страхования. [5]
