В отличие от обычного страхования имущества стpaхование права собственности (титульное страхование) является ретроспективным, относящимся к прошлому, поскольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться и течение срока действия договора.
Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты по причине прекращения или ограничения прав собственности. Эти риски возникают при сделках купли-продажи недвижимости: отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа; при договоре мены объектов недвижимости; при дарении или безвозмездной передаче; при наследовании: при разделе семенного имущества при разводе: при внесении имущества в уставный капитал юридического лица и в других случаях. Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.
Случаев лишения права собственности на приобретенное на московском вторичном рынке жилья – около 2% от общего числа сделок в год. Число сделок на московском рынке – около 80 тыс. в год. Средняя цена сделки – $550-60 тыс. Число судебных дел – более 1500 в год с суммарным ущербом около $85 млн. [4]
Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:
- нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственное обращение с ним, использование его не по назначению, с нарушение действующего законодательства;
- отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;
- самовольная застройка земельного участка;
- гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;
- неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничения прав собственности, обращения взыскания на имущество,
- претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе и находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;
- претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя;
- ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществлении страхователем своих прав собственника, вызванные наличием прописанных или временно прописанных в жилом помещении, а также неосвобождением жилого помещении предыдущими жильцами;
- принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом или подпунктами 1.3 - 6 п. 2 ст. 235 ГК РФ;
- по фактам, связанным с наступлением страхового случая, когда против страхователя (выгодоприобретателя) возбуждено уголовное дело, начат судебный процесс или в отношении прав на застрахованный объект недвижимости проводится административное расследование.
Титульным страхованием обычно покрываются расходы на ведение дела в суде и никогда – косвенные убытки или упущенная выгода страхователя.
