Для страхователя – физического лица, должника по договору об ипотеке (залогодателя), объектом страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с: риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества (прямой реальный ущерб); риском утраты имущества в результате утраты права собственности на него, риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества; риском смерти, утраты трудоспособности залогодателя. Для страхователя — юридического лица исключаются личные риски, связанные с утратой жизни и трудоспособности.
Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора. Страховая сумма определяется, как правило, величиной непогашенного остатка кредита и процентов по нему.
Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика. Финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.
Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риэлтеров. При этом страховая компания или банк могут потребовать, чтобы привлеченные риэлтеры имели договор страхования их профессиональной ответственности.
Андеррайтинг имущественных рисков проводится по отработанным процедурам. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством.
Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного), и других правоустанавливающих документов:
- основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);
- договор об оказании услуг между риэлтером и инвестором;
- платежные документы, расписки об оплате т.п.;
- договор страхователя с риэлтером, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);
- кредитный договор между кредитной организацией и застройщиком, с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;
- календарный план, график и план строительных работ.
В объем страхового покрытия включаются суммы уже внесенных платежей: при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя его расторгнуть (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства); в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п. причин утрачивает возможность уплачивать очередные взносы.
Страхование рисков долевого участия является индивидуальным, поэтому его условия часто зависят от конкретной ситуации. Особое значение имеет предоставляемый страховщиком «дополнительный сервис» — помощь страхователю в судебном порядке вернуть деньги и/или получить квартиру.
