Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок 1-30 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей.
Аннуитетные платежи – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.
Аннуитет – ежегодный платёж – равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита, займа и процентов по нему.
Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Для вычисления используется такая формула:
Аннуитетный платёж = кредит х ( 1 / ( 1 – ( 1 + и ) – н ),
где и – ставка вознаграждения, н – срок кредита.
Принцип таков, что каждый месяц выплачивается одна и та же сумма. Но получается она не простым сложением основного долга и вознаграждения и последующим делением на срок, а с учётом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остаётся неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.
В ипотеке с дифференцированным платежом платежи по кредиту происходят с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-50% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков за соответствующий расчётный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщиков.
Рассмотрим на примере расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа.
Заемщик: Прудников Артем Викторович
Возраст: 28 лет
Ежемесячный доход заемщика - 40000 рублей
Первоначальный взнос – 10% (180 000) рублей
Стоимость квартиры – 1800 000 рублей
Сумма кредита – 1620 000 рублей
Срок кредита – 15 лет (180 месяцев) при ставке 12,75% годовых
Была подобрана программа банка «КИТ финанс»
Ежемесячные платежи, в количестве 180(сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле (2.1).
, (2.1)
где
q – ежемесячный аннуитетный платеж,
K – сумма кредита (остаток суммы кредита),
ps –месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,
M –
количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.
1,0625
1 620 000 Х ---------------------------- = 20 231,16
1-(1+1,0625) -180
Исходя из этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет 20 231,16 коп.
При оформлении ипотечной сделки помимо первоначального взноса (10-30%) собственных средств заёмщик несет следующие затраты:
1) Комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки – около 1000 рублей, причём эти деньги банком не возвращаются при любом решении;
2) Комиссия банка за выдачу кредита - от 5000 рублей либо 1,5 – 2,5% от суммы кредита;
3) Расходы на оплату услуг оценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости 2000-3000 рублей;
4) Пакет страхования (жизнь, потеря трудоспособности заёмщика, титульное страхование: потеря права собственности уже после сделки). Всё это составляет от 0,8 – 1,5% от суммы выдаваемого банком кредита, увеличенной на 10%;
5) Обслуживание банковской ячейки, открытие расчётного аккредитивного счета: в зависимости от банка, от 600 до 3000 рублей;
6) Госпошлина за регистрацию права собственности и сделки купли-продажи – 1000 рублей (если один заёмщик);
7) Услуги агентства недвижимости по подбору варианта квартиры и юридическое сопровождение сделки – 4 - 6% от стоимости приобретаемого жилья.
Основное достоинство ипотеки – в том, что она предоставляет возможность жить в собственной квартире, заплатив за неё лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.
