КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности;
ст.% — процентная ставка по кредиту;
N — срок кредитования;
n — длительность анализируемого периода;
ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
a — процентное изменение стоимости недвижимости.
Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по_
зволяет заменять ряд исходных параметров:
ИК = Сн х КИЗ,
РОД = ИК х ИП = Сн х КИЗ х ИП,
ст.% ст.%
ИКn = ИК х /колонка № 6/N х /колонка № 5/N-n ,
ст.% ст.%
ИКn = Сн х КИЗ х / колонка № 6 /N х / колонка № 5/ N_n ,
Cn/n = Сн (1 ± a )
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:
Сн = Сн х КИЗ + (ЧОД – Сн х КИЗ х ИП) |PVA|n + [Cн (1 ±a) – Сн х
ст.% ст.% ст.д.
х КИЗ / колонка № 6 /N х / колонка № 5/ N-n ]|PV|n
Пример.
Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%.
Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу
Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн х 0,1518) х 3,3522 + [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн х х0,0127 х 66,9744] х 0,4972.
В результате преобразования получим
Сн (1 – 0,4506) = 3352,2; Сн = 6102.
