1529 + 900 = 2429
Для того чтобы рассмотреть особенности применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений.
Чистый операционный доход в течение периода владения не меняется.
Инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.
Таким образом, для более четкого изложения универсальный метод дисконтированных денежных потоков будет определенным образом формализован.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа
Сн = ИК + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PV|n ,
где: Сн — стоимость недвижимости;
ИК — ипотечный кредит;
ЧОД — чистый операционный доход;
РОД — расходы по обслуживанию долга;
Сn/n — цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИКn — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
PVA — фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);
PV — фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);
ст.д — ставка дохода на собственный капитал;
n — анализируемый период.
Пример.
Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.
1. Ипотечная постоянная
0,01029 х 12 = 0,1234.
2. Расходы по обслуживанию долга
900 х 0,1234 = 111.
3. Остаток долга на конец 10_го года
· ежемесячный взнос 900 х 0,01029 = 9,26.
· остаточный срок кредитования после перепродажи 30– 10= 20лет.
· остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 90,8194 = 841.
4. Текущая стоимость денежных поступлений
(150 – 111) х 5,01877 = 196.
5. Текущая стоимость выручки от перепродажи
(1200 – 841) х 0,2472 = 89.
6. Рыночная стоимость собственного капитала
196 + 89 = 285.
7. Стоимость недвижимости
285 + 900 = 1185.
Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом
Сн = ИКо + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PVА|n ,
где ИКо — остаток долга на дату оценки
ИКn — остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
Пример.
Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.
1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки
9,26 х 96,02 = 889.
2. Остаток задолженности на дату перепродажи:
· остаточный срок кредитования после перепродажи 30 – 3 – 10 = 17 лет;
· остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 86,8647 = 804.
3. Рыночная стоимость собственного капитала
(150 – 111) х 5,01877 + (1200 – 804) х 0,2472 = 294.
4. Стоимость недвижимости
294 + 889 = 1183.
Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации
Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:
ЧОД — сумма чистого операционного дохода;
