Пример.
Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11 340 чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности — 60%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 12%.
Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные взносы.
1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
КК= 0,12 × (1 – 0,6) + 0,109 × 0,6 = 0,1134.
2. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11340 : 0,1134 = 100 000.
Следует отметить, что данный способ базируется на одинаковой динамике возврата заемных средств и собственного капитала. Если оценщик считает, что долг кредитору должен возмещаться по схеме, не совпадающей с требованиями инвестора по возмещению собственного капитала, это можно заложить в способе построения коэффициента капитализации. Для устранения повторного счета рассчитанный методом инвестиционной группы коэффициент капитализации следует скорректировать на заложенную в нем норму возврата капитала, определенную в соответствии с условиями кредитования, а затем к полученному результату прибавить норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.
Пример.
Оцениваемая недвижимость будет приносить в течение трех ближайших лет ежегодно 18 630 чистого операционного дохода. В конце третьего года объект можно будет продать за 80% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся ипотечный кредит на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности — 75%.
1. Ставка дохода на инвестированный капитал:
0,25 × 0,15 + 0,75 × 0,1234 — 0,75 × 12 × 0,0002861 = 0,1275.
2. Норма возврата инвестированного капитала:
· фактор взноса в накопление фонда (колонка № 3 — 3 года; 12,75%) — 0,2942;
· норма возврата при уменьшении стоимости на 20% :
0,2942 × 0,2 = 0,0588.
3. Коэффициент капитализации:
0,1275 + 0,0588 = 0,1863.
4. Стоимость недвижимости:
18630 : 0,1863 = 100 000.
Метод дисконтированных денежных потоков
определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые может в будущем генерировать объект. Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.
Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявится в следующем:
· ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
· в качестве текущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
· выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
