Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:
во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;
во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.
Метод капитализации дохода
определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле
Cн = ЧОД / Rн , где
Cн — стоимость недвижимости,
ЧОД — чистый операционный доход,
Rн — коэффициент капитализации.
Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой стороны, от условий кредитования — процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.
Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.
КК = R × (1 – КИЗ) + R × КИЗ,
где: R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),
R — процентная ставка по кредиту,
КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности.
Пример.
Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11500 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности — 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 15%.
В течение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму процентов, погашение полученного ипотечного кредита произойдет в момент перепродажи недвижимости.
1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
КК= 0,15 × (1 – 0,7) + 0,1 × 0,7 = 0,115.
2. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11500 : 0,115 = 100 000.
Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле
КК = R × (1 – КИЗ) + ИП × КИЗ,
где: R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),
ИП — ипотечная постоянная,
КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности.
Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерноаннуитетными платежами.
