Организация жилищного кредитования физических лиц в банке

Жилищное кредитование (ипотечное кредитование) — долгосрочная ссуда, предоставляемые юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

Ипотечное жилищное кредитование в Беларуси, дешевое и доступное каждому - уже в первом полугодии 2011 года. Именно это накануне нынешнего кризиса обещали нуждающемуся в жилье народу чиновники и депутаты. Но в материальную плоскость громкие обещания пока не переросли. Более того, пришлось сворачивать даже некоторые действующие формы кредитования жилищного строительства.

Наиболее образно в феврале 2011 года охарактеризовал ипотеку Сергей Дубков, заместитель председателя правления Национального банка Беларуси: «Ипотека - это удел трудолюбивых, которые думают о завтрашнем дне своем и своих детей. Это повсеместный инструмент, инструмент не для бедных, не для богатых, а для тех, кто работает. И в нашей стране таких - подавляющее большинство». [13]

Закон об ипотеке белорусские депутаты приняли уже давно – в мае 2008 года. Одновременно утвердили дополнения в Гражданский процессуальный кодекс по обращению взыскания на жилой дом или квартиру, обремененные ипотекой. Президент подписал закон в июне того же года, а в силу этот акт вступил еще через полгода.

Уже тогда эксперты начали предсказывать, во-первых, увеличение объемов строительства из-за облегчения процедуры получения населением кредитов под залог недвижимости, а, во-вторых, рост спроса и, как следствие, новый виток цен. Ожидалось также формирование полноценного рынка закладных – ценных бумаг, имеющих свободное хождение на территории страны. Эти предсказания не сбылись.

Ипотека – это залог недвижимого имущества (зданий и строений, земельных участков) и иного имущества, которое в силу законодательства может быть приравнено к недвижимым вещам, а также имущества, которое будет создано в будущем, а на момент заключения договора об ипотеке не считается.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

- размера вашего дохода;

- срока кредитования;

- стоимости приобретаемой недвижимости;

- первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.).При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения.

Основные формы погашения:

- с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);

- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;

- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением). [14, с. 377]

Единой модели ипотечного кредитования в мире не существует. Многие европейские страны пользуются одноуровневой системой ипотечного кредитования. Особенность двухуровневой системы ипотечного кредитования – банк-кредитор и банк, выпускающий ипотечные ценные бумаги - не являются одной организацией. Она получила распространение в Соединенных Штатах Америки.

Эксперты обращают внимание, что страны, начавшие использовать опыт США, постепенно отказались от этой модели в пользу европейских систем. При этом в некоторых европейских странах, наоборот, отходят от привычной работы и обращаются к ипотечной модели США.

Во Франции есть свои особенности - на сберегательном счете можно накапливать определенную сумму и после этого вкладчик имеет право получить льготный жилищный кредит под 4-4,8%. В Германии стоимость ипотечного кредита колеблется в пределах 4,15-4,75% годовых, в США - 1,75-4,75%, Израиле - 1,5-4,5%, Греции - 4,65-5,52%, Японии - 1,6-2,1%, Великобритании – 2-2,5%, Австралии - 6,0-6,5%. [13]

В Белоруссии кредитование жилой недвижимости на примере АСБ «Беларусбанк» осуществляется по следующей схеме (Табл. 1.1)

Таблица 1.1 - Виды и условия выдачи ипотечных кредитов населению учреждениями ОАО «АСБ» Беларусбанк» (по вновь заключаемым кредитным договорам) (с дополнениями и изменениями по состоянию на 11.06.2012)