"Безусловно, закон дает кредитору, т.е. банку юридическую возможность получить в собственность или продать залоговое жилье без решения суда, - говорит партнер юридической фирмы "Магистр и партнеры" Алексей Резников. - Но реализовать это право будет очень сложно, если должник будет возражать. Он имеет полное право обратиться в суд и затянуть разбирательство, пользуясь уловками процессуального законодательства". [4]
В общем, что бы ни делал банк, чтобы получит заложенную квартиру в обход суда, предприимчивый и не обязательно добросовестный должник всегда сможет вовлечь его в длительный судебный процесс.
Полное право на это ему дает тот же закон "Об ипотеке", в ст.37 которого сказано, что "решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде", а также ст.47 Конституции, которая гласит, что никто не может быть лишен жилья кроме как по решению суда.
Причем обжаловать можно не только у помянутое решение о регистрации, но и сам факт продажи квартиры.
К тому же не исключено, что банк может столкнуться с элементарными техническими проблемами при переоформлении квартиры в БТИ, где требуется предъявить оригинал документа, устанавливающего право собственности на квартиру. А он, зачастую храниться у заемщика, как у собственника жилья.
И даже если банк подстраховал себя и взял у клиента этот документ на хранение под расписку, проштрафившийся должник может попросту не пустить в квартиру экспертов БТИ, которые составляют технический паспорт, и оценщиков, заключение которых необходимую для продажи. Наконец в БТИ для оформления документов требуется личное присутствие собственника квартиры.
Таким образом, по сути, обойтись без суда банк может исключительно с добровольного согласия своего должника.
"Урегулирование подобных ситуаций без судебного вмешательства возможно лишь в том случае, если договор о переходе к банку прав собственности на жилье или права на его продажу составлен уже по факту просрочки задолженности, т.е. по доброй воле должника", - говорит Инна Завальная, директор Департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции Украины. [9]
Поскольку надеяться на то, то украинские суды будут быстро решать ипотечные споры, как это происходит во всем мире, не приходится. Ситуацию, по мнению юристов, может разрешить либо четкий механизм, прописанный в подзаконных актах Министерства юстиции Украины, а также разъяснение Конституционного суда Украины к соответствующим статьям закона "Об ипотеке".
Разъяснения Конституционного суда Украины нет, поскольку на него пока не сподобились народные депутаты, а нужных подзаконных актов Министерства юстиции Украины - потому что министерство и банки по-разному трактуют закон и конституцию.
В то же время Ассоциация украинских банков (АУБ) предлагает компромиссный, по мнению ее участников, вариант: решать споры с залоговым имуществом в третейском суде при АУБ.
"Решение третейского суда на предмет ипотеки выдается через районное отделение государственного суда, которые проверяют его законность - говорит председатель третейского суда при АУБ Анатолий Жуков. - Решение такого суда можно получить относительно быстро, а обжаловать лишь в том случае, если была грубо нарушена процедура. Все дело будет занимать около года, в течение которого у должника будет время нести просроченный платеж и остановить судебное или исполнительное производство". [10]
