Как было указано выше одним из основных видов залога, которыми банк обеспечивает выдаваемые кредиты, является ипотека. Ипотека - это вид залога, предметом которого является недвижимое имущество.
Общие положения, регулирующие вопросы ипотеки содержаться в Гражданском кодексе Украины и Хозяйственном кодексе Украины. Специальным законом, который регулирует отношения, связанные с ипотекой, является Закон Украины "Об ипотеке". В указанном законе, в частности, дается определение понятия "ипотека", определяется порядок возникновения, применения и приоритет ипотеки, порядок государственной регистрации ипотеки, предмет ипотеки, условия передачи недвижимого имущества в ипотеку, владение, пользование, распоряжение, хранение, оценка и страхование предмета ипотеки, особенности ипотеки определенного имущества, основания прекращения ипотеки, существенные условия ипотечного договора и другие вопросы.
Кроме того ипотечное кредитование в Украине регламентируется Законами Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах", "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", а также иными нормативно-правовыми актами.
Согласно Закону Украины "Об ипотеке" ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое находиться во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед иными кредиторами этого должника в порядке, установленном вышеуказанным Законом
. [2]
Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда применяются правила в отношении ипотеки, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом.
Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. В случае ипотеки, возникающей на основании закона или решения суда, взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня совершения соответствующей сделки, на основании которой возникает ипотека, или со дня вступления в законную силу решения суда.
Ипотекой может быть обеспечено исполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу.
Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до его прекращения.
В случае нарушения должником основного обязательства согласно ипотеке ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед иными лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его возникновения и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.
Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки по отношению к зарегистрированным в установленном законом порядке правам или требованиям других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету - по очередности их государственной регистрации.
Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при наличии таких условиях:
недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение либо организация);
недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него, согласно законодательству, может быть обращено взыскание;
недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено законом.
Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, иное недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником этого имущества на момент заключения ипотечного договора.
