Принято считать, что независимо от того, каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество, во всех случаях должна производиться реализация заложенного имущества по правилам, установленным ст. 350 ГК.
Однако если обращается взыскание на недвижимость, соглашением об удовлетворении требований залогодержателя может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К такому соглашению применяются правила о купле-продаже, а в случаях приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц – также и о договоре комиссии (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
Соглашение, предусматривающее приобретение предмета ипотеки залогодержателем, по правовой природе представляет собой соглашение об отступном. Однако в сравнении с общими правилами об отступном (ст. 409 ГК) возможности участников залогового правоотношения ограничены распространением на такое соглашение норм о купле-продаже, детализацией содержания соглашения (п. 4 ст. 55) и т.д. Практически введением таких ограничений рассматриваемому соглашению «отказано в праве» считаться соглашением об отступном, хотя по сути оно является им. Введение в законодательство таких правил о соглашении неизбежно повлечет изменения в практике применения законодательства о залоге. До вступления в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель и залогодатель могли по своей воле «забыть» о существовании залога и заключить соглашение кредитора и должника, которыми они являются, об отступном. При этом размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливались по усмотрению сторон. Теперь же «уйти» от залогового законодательства не удастся. (Правда, возможно «изобретение» иных средств, аналогичных ранее существовавшему соглашению об отступном. Наиболее вероятно использование новации.)
Если залогодержатель приобретает предмет ипотеки для третьего лица, то предполагается перевод долга на данное третье лицо. Компенсировать соответствующие затраты этого лица должна передача ему в собственность имущества, ранее являвшегося предметом ипотеки. Нечто подобное встречалось в реальной банковской практике и до введения в действие рассматриваемых правил об ипотеке:
а) банк и должник заключают соглашение об отступном;
б) в качестве отступного предусматривается передача имущества, которое являлось предметом залога (о существовании залоговых отношений стороны «забывали», а до этого договор о залоге использовался банком для давления на должника);
в) банк находит «покупателя» соответствующего имущества, и с ним заключается соглашение, в соответствии с которым банк уступает право на получение имущества от должника, а «покупатель» уплачивает банку сумму, равную сумме долга должника;
г) должник передает имущество «покупателю».
Практически банк продавал право на получение имущества.
Реализация заложенного имущества осуществляется в порядке, установленном законом (ст. 350 ГК, ст. 56–61 Закона об ипотеке).
